3400 miljarder i bolån – därför hamnar bara smulor hos heta bolåne-startups (och så kan det förändras)

Enkla Stabelo fintech
3400 miljarder i bolån – därför hamnar bara smulor hos heta bolåne-startups (och så kan det förändras)

Olle Aronsson / Stefan Lundell

De svenska storbankerna tjänar varje år mångmiljardbelopp på svenskarnas bolån.

Den enorma marknaden med bristande konkurrens verkar på ytan helt perfekt för nya digitala uppstickare.

Men trots fräsch teknik och tunga investerare i ryggen har nästan alla bolåne-startups misslyckats – även om det finns ett par undantag.

Breakits Olle Aronsson och Stefan Lundell har de senaste två veckorna tagit reda på varför.

“De här unga tuffa digitala killarna som skulle köra skiten ur bankerna missade en sak”, säger en tung investerare i vår granskning.

Det lät nästan för bra för att vara sant.

Sent på söndagskvällen den 18 mars 2018 basunerade fintech-startupen Enkla ut sitt budskap i en intervju med Dagens industri: Här ska du kunna teckna treåriga bolån med en ränta på 0,95 procent. 

Det var 0,65 procentenheter lägre än snittet för storbankerna, som under decennier haft i det närmaste oligopol på den svenska bolånemarknaden.

Och svenskarna älskade verkligen Enklas initiativ. På mindre än ett dygn strömmade det in intresseanmälningar på över 10 miljarder kronor.

Samtidigt gick Enkla ut med att de hade kapacitet att hantera bolån på hela 100 miljarder kronor.

På pappret ser ju förutsättningarna fantastiska ut.

Var det nu som den svenska bolånemarknaden skulle revolutioneras?

De hårt skuldsatta svenskarna vädrade morgonluft.

Men sen blev det tyst.

Idag, snart två år senare, har i princip ingen av de tiotusentals svenskar som lämnat in en intresseanmälan fått möjlighet att utnyttja Enklas låga ränteerbjudande.

Och Enkla är inget isolerat exempel. Faktum är att nästan alla nya fintech-aktörer som de senaste åren har försökt slå sig in på den svenska bolånemarknaden har misslyckats.

Bara 2 av 11 har ens kommit igång

Av de elva fintechbolag som fått tillstånd att ge bostadskrediter från Finansinspektionen sedan 2017 är det bara två som har fått igång en utlåningsverksamhet. 

Och då handlar det än så länge om i sammanhanget försvinnande små volymer.

Hypoteket och Stabelo, de enda nya aktörerna som på riktigt har startat, har tillsammans lånat ut cirka 17 miljarder kronor.

Det ska jämföras med hela bolånemarknaden som är på 3429 miljarder kronor, enligt SCB.

Uppstickarna har alltså hittills bara lyckats sno åt sig 0,5 procent av marknaden. Starkt jobbat av de som lyckats, men långt ifrån en revolution.

Dessutom har Stabelo och Hypoteket höga krav på sina bolånekunder. Lånet får inte överstiga 65 procent av bostadens värde.

För en förstagångsköpare i Stockholms innerstad till exempel innebär det att hen måste hosta upp cirka 1,3 miljoner kronor i kontantinsats för att köpa en etta. I praktiken innebär restriktionen att bara de med redan riktigt god ekonomi kan komma ifråga. 

Förhoppningarna om en uppbrytning av den oligopol-liknande svenska bolånemarknaden har alltså kommit på skam – åtminstone på kort sikt.

Men varför blev det så? 

Nordea, med nya vd:n Frank Vang-Jensen, kämpar med höga kostnader och skadat rykte. Trots det är det ingen lätt match för bolåne-startups att plocka över kunderna. Foto: Tomas Oneborg / SvD / TT

På pappret ser förutsättningarna fantastiska ut. En jättemarknad som styrs av trötta storbanker – det låter ju som gjort för hungriga entreprenörer att komma in och bryta upp!

Breakit har intervjuat entreprenörerna bakom bolagen för att få svar. Men kanske ännu viktigare – vi har pratat med förvaltarna på några av Sveriges största institutioner: Pensionsjättar som sitter på 100-tals miljarder kronor som, i alla fall i teorin, skulle kunna pumpas in i någon av uppstickarnas bolånefonder. 

Tröga tungviktare 

Hittills har pensionsjättarna varit svårflörtade. För en utomstående betraktare framstår det som snudd på obegripligt. Investerar de i en traditionell bostadsobligation (eller “covered bond” som de kallas på finanssvenska) är avkastningen cirka 0,5 procent.

Om de istället skulle lägga sina pengar i någon av fintech-utmanarnas bolånefonder får de dubbelt så hög avkastning.

Detta trots att den underliggande tillgången är densamma.

Det borde vara en no-brainer för ränteförvaltarna, kan man tycka, särskilt när räntan på många statsobligationer är noll eller till och med negativ. 

Men det finns förstås flera förklaringar till att pengarna inte strömmar in till bolåne-startups.

1. Ratinginstituten ratar uppstickarna. I princip alla större institutioner har i sina placeringsdirektiv krav på rating – ett sorts godkänt-stämpel från branschen – för att kunna investera. Det betyder att något av de internationella kreditratingbolagen måste göra en genomgång av varje bolånefond och sätta ett betyg på produkten. Men ratingjättar som Moody's och Standard & Poor's har inget ekonomiskt incitament att lägga tid på att göra det jobbet. De bolånefonder som finns har dessutom varit igång för kort tid för att kunna få ett riktigt rating-betyg.

2. Likviditetsproblemet. När pensionsjättarna äger traditionella bostadsobligationer (säkerställda obligationer/covered bonds) kan de på dagen sälja av tillgångarna. Den obligationsmarknaden är likvid (det handlas friskt) och mångmiljardbelopp omsätts varje dag när placerarna köper och säljer till varandra. Men investerar du i en bolånefond låser du pengarna under minst tio år. Då räcker det inte att räntan är dubbelt så hög jämfört med en vanlig bostadsobligation.

“Vi får för dåligt betalt för likviditetsrisken särskilt som vi också måste lägga mycket mer tid på att utvärdera en nystartad bolånefond jämfört med en covered bond. Titta på en företagskredit, där kan du få 3 procent extra betalt för likvidietsrisken. I en bolånefond får du 0,5 procentenheter. Det är inte tillräckligt”, säger en av Sveriges största förvaltare till Breakit.

3. Hönan och ägget. De svenska pensionsbolagens ränteportföljer är gigantiska och i det perspektivet är bolånefonderna helt enkelt för små. Normalt får pensionsbolagen bara äga maximalt 20-30 procent av en enskild fond. Då handlar det om en investering på totalt några hundra miljoner kronor för en pensionsjätte som sitter på ett förvaltat kapital på tiotals miljarder kronor.

“Visst är det grå gubbar som sitter på bankerna men de här unga tuffa digitala killarna som skulle köra skiten ur dem missade en sak

“Även om avkastningen är okej så är placerbara volymer i dagsläget så små att det inte går att motivera det extra jobbet det innebär att utvärdera ett helt nytt investeringsslag”, konstaterar en svensk förvaltare.

4. Hyggligt pigga dinosaurier. De svenska storbankerna har trots allt agerat relativt snabbt – och framför allt smart. En sak som spelade storbankerna i händerna var lagkravet på att du som bolånetagare måste flagga till din bank att du är på väg att säga upp dina lån.

Efter att amorteringskravet infördes säger Finansinspektionens regler att du måste begära in amorteringsunderlag från din bank och visa upp detta för din nya långivare. Effekten blir att storbanken får en tidig varningssignal om att de är på väg att förlora dig som kund. Då ringer de upp och sänker räntan.

“Visst är det grå gubbar som sitter på bankerna men de här unga tuffa digitala killarna som skulle köra skiten ur dem missade en sak: Att alla vi andra också är tröga. Ringer banken upp och ger dig bättre ränta är chansen stor att du följer minsta motståndets lag och tackar ja istället för att byta bolån”, resonerar en av förvaltarna vi talat med.

5. Trögt pensionskapital. Gänget som sitter och förvaltar våra pensionspengar är inte finansmarknadens mest snabbrörliga individer. Och så ska det förmodligen också vara – det är trots allt väldigt långsiktiga placeringar vi talar om här, och då ska det ta lite tid innan man hoppar på nya investeringstrender.

När bolånefonderna etablerat sig under några år, visat upp stabil avkastning och börjat få betyg från etablerade ratinginstitut kommer nog även de stora pensionsförvaltare som hittills varit skeptiska att vakna. 

Risken är bara att det då redan är för sent. En av Sveriges största ränteförvaltare uttrycker det så här:

“Vår bransch är ganska trög och unga entreprenörer har inte tid att vänta. Men för oss är det viktigare att det blir rätt än att det går snabbt”.

Louise Lindh, vice vd på Fastighets AB L E Lundberg och arvtagare till en av Sveriges största förmögenheter (Lundberg-familjens). Foto: Janerik Henriksson / TT

Sveriges rikaste familjer kan bli nyckeln

Så vad skulle egentligen kunna få fart på bolånemarknaden redan nu, och inte om sisådär tio år? 

Något säkert svar finns inte men våra intervjuobjekt ger i alla fall två konkreta förslag på lösning:

Byt nisch. Hittills har en majoritet av bolåneutmanarna riktat in sig på lågriskkunder med en belåningsgrad på under 60 procent. Det är storbankernas bästa kunder och här kan de tänka sig att konkurrera rejält med räntesänkningar.

H&M-ordföranden Stefan Persson skulle på egen hand lätt kunna finansiera en bolånefond på säg 10 miljarder kronor.

Därför är det bättre att vända sig till andra grupper, till exempel yngre hushåll som behöver en högre belåningsgrad. Varför inte starta en bolånefond med den inriktningen? Av de här låntagarna kan man ta ut en högre ränta och i förlängningen ge finansiärerna bättre avkastning.

Fråga H&M-familjen. Det har aldrig funnits så många miljardärer i Sverige som nu. Många av dem har egna förvaltningsorganisationer (family offices) som alltid är på jakt efter nya investeringsobjekt.

En person som till exempel H&M-ordföranden Stefan Persson skulle på egen hand lätt kunna finansiera en bolånefond på säg 10 miljarder kronor. Parallellt skulle han då kunna köpa in sig i fintechbolaget som driver fonden. På sikt skulle en sådan investering ge bra avkastning samtidigt som han får en schysst ränta via bolånefonden.

“Kan ju hända att folk i startupbranschen har trott att det skulle gå snabbare

Vad tycker då entreprenörerna själva?

Det bolag som har kommit längst är Stabelo, som har nätbanken Avanza i ryggen och är en av två aktörer som lyckats kvala in trots pensionsförvaltarnas tuffa krav.

Stabelos medgrundare Hampus Brodén berättar att hans bolag först hade en vision om att kunna kopiera det upplägg som blivit framgångsrikt i Nederländerna. 

Men det visade sig vara lättare sagt än gjort.

“Holland var förlagan för oss, men vi har insett att Sverige och Holland skiljer sig åt på en rad sätt. Det krävdes en lång rad lokala anpassningar”, säger han.

Enligt Stabelo-grundaren skiljer sig preferenserna hos både investerare och bolånetagare mellan länderna. De holländska investerarna är till exempel mycket mer pigga på räntepapper med lång löptid, jämfört med de svenska. 

“I Holland är det dessutom tre olika typer av aktörer inblandade: Förmedlare som tar in kunderna, förvaltare som tar hand om själva portföljerna med bolån och och sen låneadministratörer som sköter det praktiska kring lån och kunder under lånens livstid. Eftersom dessa tjänster inte finns att köpa från hyllan i Sverige har vi tvingats ta en större del av värdekedjan. Men det gör vi också mycket gärna eftersom det ger oss ännu större kontroll över kvaliteten på slutprodukten", säger Hampus Brodén.

Stabelo vill inte uppge namnen på de som investerat i bolagets fond. Klart är att bolaget hittills har lånat ut cirka 11 miljarder kronor till privatpersoner. Och Hampus Brodén säger att investerare har lovat gå in med "väsentligt" mer än så i fonden.

“Vi vill att de som investerar i vår fond ska ha ett väldigt långsiktigt perspektiv. Till exempel vill vi inte att de inte själva ska kunna drabbas av hastiga utflöden. Det finns egentligen tre typer av aktörer som passar riktigt bra: Livbolag, AP-fonder och tjänstepensionskassor. Vi har investerare inom samtliga de tre kategorierna”, säger Hampus Brodén.

Stabelo-grundaren påpekar att han egentligen inte tycker att utvecklingen går särskilt långsamt vad gäller tillväxten för bolåne-startups. Han menar snarare att det är naturligt att det tar tid att öka utlåningen om man samtidigt ska vara noggrann och förtjäna finansmarknadens förtroende.

Konkurrenten Hypotekets medgrundare Carl Johan Nordquist är inne på samma linje:

“Det är en förtroendebransch från början till slut. Den här typen av investerare ska inte ta risk. Det kan ju hända att folk i startupbranschen har trott att det skulle gå snabbare, men vårt jobb är att leverera en stabil avkastning till investerare och en fantastisk kundupplevelse och vi tycker tvärtom att det här är lagom tempo”, säger han.

Den här typen av investerare ska inte ta risk

Hypoteket har hittills lånat ut cirka 6 miljarder kronor i bolån – och är alltså tillsammans med Stabelo egentligen de enda som lyckats hittills. Bolaget vill inte berätta hur mycket pengar som finns i deras fond, men ger beskedet att de "inte har någon brist på finansiering".

Än så länge är det dock som sagt en begränsad krets som får låna: Hypoteket har ett krav på högst 65 procents belåningsgrad.

Carl Johan Nordquist säger att han i framtiden vill kunna ta emot alla typer av kunder, men att det inte var möjligt nu i starten.

“Det var en utmaning att hitta rätt lösning för finansieringen. Vår egen upplåningskostnad hänger ihop med vilken belåningsgrad kunderna har, och för att få ihop ett bra kunderbjudande valde vi att dra gränsen vid 65 procent", säger han.

Med andra ord: Att bara släppa in lågriskkunder gör det lättare att få in investerare till en bolåne-fond och komma igång – särskilt när en del investerare är skeptiska till konceptet från början.

Enklas vd Alexander Widegren. Foto: Alexander Donka

“Jag hoppas och tror att 2020 blir vårt år"

Hos Enkla kämpar vd:n och medgrundaren Alexander Widegren fortfarande med att få fart på verksamheten. Han påpekar att man visserligen lånat ut pengar till en handfull bolånetagare men att det bara handlar om ett fåtal miljoner. De stora volymerna ska komma under 2020 – tror han.

“Jag hoppas och tror att 2020 blir vårt år. Men det trodde jag i och för sig om 2019 också”, säger han och skrattar.

Sedan den omtalade lanseringen 2018 har bolaget bytt strategi. Istället för att försöka lösa finansieringen via en bolånefond så är målet nu istället att skapa en bostadsobligation. 

“Vi har fått finansiering på närmare 2 miljarder kronor från Credit Suisse. Nästa steg är att låna ut pengar till några tusen svenska bolånetagare. Parallellt med detta kommer två ratinginstitut att gå in och granska oss för att vi ska kunna sätta rating på obligationen. När det är klart kan vi ta dialogen med kapitalmarknaden”, säger Alexander Widegren.

Jakten på miljarderna går vidare.

Läs fler artiklar
LÄS MER