Faktorerna som kan avgöra bolåneutmanarnas framtid

Breakit - Faktorerna som kan avgöra bolåneutmanarnas framtid

Juristerna Sebastian Sundberg och Joel Aneheim.

Nya digitala distributionskanaler, AI-drivna kreditbedömningar och låga kapitalkrav.
Mycket talar för en revolution på bolånemarknaden, men är det verkligen så enkelt?
Juristerna Sebastian Sundberg och Joel Aneheim från Advokatfirman Cederquist reder ut några frågor som kan avgöra bolåneutmanarnas framtid.

Nya amorteringsregler och svajande fastighetspriser. Inte helt oväntat har det senaste året handlat mycket om det som håller på att hända på bolånemarknaden och om bolåneutmanarna. Den svenska bolånemarknaden är fortfarande präglad av storbankernas dominans, med en andel på närmare 80 procent av den svenska marknaden. Även om en del bankkunder inte är främmande för att uttrycka kritik mot bankerna, är det relativt få som faktiskt byter långivare.

Får inte ske på konsumenternas bekostnad

Det är emellertid inte enbart de svenska bolånekunderna som bolåneutmanarna måste vinna över. Finansinspektionen har förvisso uttryckt att man ställer sig positiv till att de traditionella svenska bankerna utsätts för konkurrens, men har samtidigt varit tydlig med att det inte får ske på den finansiella stabilitetens eller konsumenternas bekostnad. Finansinspektionens generaldirektör Erik Thedéen har sagt att "en väl fungerande bolånemarknad måste ha ansvarsfulla aktörer som finns kvar för kunderna under lång tid". Men vad innebär detta egentligen för bolåneutmanarna?

Förväntas ha en livstid som motsvarar private equity-fonder.

I stället för att som en bank låna in pengar genom att ta emot sparmedel från allmänheten och andra finansiella företag för att finansiera verksamheten, finansierar bolåneutmanarna ofta sina bolån genom en fond som köper de bolån som lämnas av bolåneutmanaren. Fonden finansieras i sin tur av investerare som själva är finansiella bolag, till exempel försäkringsbolag och tjänstepensionsföretag.

Finns en inneboende matchningsproblematik

En bolånefond förväntas ha en livstid som motsvarar andra private equity-fonder, normalt sett cirka 10 år. Utmaningen är att bolånen som utgör tillgångarna i fonden, generellt sett har en löptid på mellan 30 – 50 år. Det finns med andra ord en inneboende matchningsproblematik avseende investerarnas investeringshorisont och bolånekundernas lånehorisont.

Fler juridikfrågor? Här hittar du samtliga artiklar från Cederquist på Breakit!

Problemet med löptidsmatchning är inte unikt för bolåneutmanarna, även de traditionella bankerna har ett inneboende problem i att deras finansiering delvis består av ditt och mitt lönekonto. Det vill säga inlåning som per den 24:e varje månad närmar sig nollstrecket.

Utmanarna har inte samma krav som bankerna

Skillnaden är den att bankerna har oerhört sofistikerade krav och processer för att följa upp de riskerna. Banker ska därtill uppfylla högt ställda kapital- och likviditetskrav för att säkerställa att du som bolånekund inte ska behöva återbetala ditt bolån i samband med att bankens inlåningskunder vill ta ut sina pengar.

Aktieägaravtal eller företagslån? Läs tidigare artiklar från Cederquist!

Utmanarna har inte samma kapital- och likviditetskrav som bankerna och tanken är att detta ska återspeglas i priset på deras bolåneprodukt, som ett billigare alternativ till bankernas bolån. Bolåneutmanarna har emellertid andra utmaningar när det kommer till att erbjuda en så billig bolåneprodukt som möjligt.

Blir svårt att erbjuda låga räntor

De som förväntas investera i fonden, företrädesvis försäkringsbolag och tjänstepensföretag, måste bedöma att det är ett affärsmässigt rationellt beslut att investera i en bolånefond och den typen av investerare är generellt sett försiktiga med var de placerar försäkringskundernas och pensionsspararnas pengar (och tur är väl det). Investerare prissätter risk, vilket innebär att en investering i ett tillgångsslag med högre risk kommer medföra ökade avkastningskrav.

Det finns faktorer som kan sätta stopp för framgången.

Högre avkastningskrav innebär att det blir svårt för bolåneutmanaren att erbjuda bolån med låga räntor. Mot bakgrund av detta blir det viktigt för bolåneutmanarna att övertyga investerare att de är ett långsiktigt alternativ till andra typer av investeringar och att investeringar i fonden inte medför för höga kapitalkrav.

Det finns med andra ord fortfarande en del faktorer som kan sätta stopp för bolåneutmanarnas framgång. För att lyckas med att charma såväl bolånekunder, investerare och Finansinspektionen kommer det krävas hårt jobb och ihärdighet. Det återstår att se vad framtiden bjuder för bolåneutmanarna, men en sak är säker – de har knappast gått obemärkt förbi.

Behöver du juridisk hjälp i uppstartsfasen? Testa Cederquists startup-paket. Läs mer här!

Läs fler artiklar
LÄS MER